専門家に聞きました:「住宅ローンの種類と選び方のポイント」

●住宅ローン金利の種類

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利がありますが、タイプとしては「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つに分けられます。

「全期間固定金利型」

当初設定された金利が完済まで適用されるタイプであるため、返済額が完済まで一定で返済計画が立てやすいという特徴がありますが、金利は「固定金利期間選択型」「変動金利型」よりも高めの傾向にあります。今後金利が上昇していくと思われる局面では、一般的に「全期間固定金利型」が有利といえます。「全期間固定金利型」の代表的な商品としては、住宅金融支援機構が民間金融機関を通して提供する「フラット35」があります。

「固定金利期間選択型」

固定金利期間終了後、一般的には「変動金利型」に切り替わりますが、改めて固定金利期間を設定することができる金融機関もあります。金利は固定金利期間の長さによって違い、一般的には短期のほうが金利は低く設定されています。固定金利期間の間は返済額が一定ですから、その期間が長ければ返済計画が立てやすいですが、終了後の金利動向の見極めが難しいといえます。

「変動金利型」

返済期間中、市場金利の動向によってローン金利が変動するタイプであるため定期的に(半年に1度など)見直されます。金利については、ほかのタイプと比較して低く設定される傾向にあります。返済額については、5年ごとに見直しが行われるケースが一般的ですが、見直された返済額は金利の動向にかかわらず従前の1.25倍が限度、というルールもあります。このため、将来金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額は利息のみということもありえます。そうなると元金は全く減らず、利息の支払いは将来へ繰り延べられます。これを未払利息といい、住宅ローンの満期時には、残った元金と未払利息分を一度に返済しなければならない、などという事態が生じる可能性も含んでいます。

ここがポイント☝
自分にとって有利な住宅ローンを組むためには、間違った判断の「返済年数」「借入金額」に要注意!

住宅を購入する人の多くが利用する住宅ローン。実際に選ぶとなると、自分の預金口座がある金融機関の住宅ローンや、ハウスメーカーなどから紹介された住宅ローンを選択する人が多いのではないでしょうか。しかし、自分にとって有利な住宅ローンを組むためには「どの金融機関を選ぶか」という視点ではなく、「希望する借入金額やライフプランに合致した住宅ローンを選ぶ」という視点が重要です。

住宅は人生で最も大きな買い物です。ゆえに住宅ローンの組み方を間違えてしまうと、人生のヘルニアと言われるほど家計に影響を及ぼします。 そこで、家計に見合った住宅ローンを考えるうえで重要なのは、「返済年数」と「借入金額」です。これは、重要と同時に判断を誤りやすいことが理由となります。「借りれる額と返せる額は違う」ということです。

「返済年数」

返済年数は、退職年齢に合わせるのではなく基本的には、最長の35年ローンで検討してください。低金利と団体信用生命保険の観点から、退職時にローンが残っていることが間違えなのではなく、教育資金や老後資金が準備出来ていないことが危険だからです。 まずは、最長の35年で住宅ローンは組み、繰り上げ返済で返済期間や返済額をコントロールする計画を立てましょう。

「借入金額」

借入金額は、手取りの25%~30%が適正です。家計全体のローンが40%を超えてしまうと家計破綻の可能性も出てきてしまうので慎重な判断が必要です。 人生100年時代を生き抜くためには、住宅だけではなく長期的なライフプランに基づいた住宅ローンの返済計画を立てなければなりません。 また、収入と支出の今と未来をシュミレーションすることで、今後のライフイベントが、いつまでにいくら必要なのかを知り、それぞれ適正なお金の管理方法に変えるだけで、難しいと諦めていた住宅購入が叶うケースや購入金額をアップ出来るケースもあるわけです。

夢のマイホーム計画は「家族が心ゆたかに、すこやかに、笑顔で過ごせる家づくり」です!家族そろってワクワクしながら考えましょう!

教えてくれたのは

株式会社 未来テラス
代表 ファイナンシャルプランナー

中島 加代子さん
(なかじま かよこ)


【主な活動】
15年間で延べ2,000世帯のコンサルティングを実施。経験に基づいた働く女性のための、お金の「貯め方」「殖やし方」「守り方」について、数多くの相談例と身近な話題を交えた分かりやすい解説が好評。子育て家庭向け会員組織「トキっ子くらぶ」講師、企業内セミナーや各従業員の相談業務、官公庁での講演など活動の幅が広がっている。相談業務では、1人ひとりの豊かな人生を実現すべく、子育て・資産運用・住宅ローン・相続等、ライフプランに関わるあらゆる相談に応じている。
●トキっ子カレッジ「パパママ一緒にLet‘sマネ活」 ●トキっ子カレッジ「やっぱりマイホームがいいね!FPと考えるはじめての家づくり」 ●トキっ子カレッジ「賢く貯めよう!これからはじめる教育資金」 ●女性のためのマネーセミナー ●柏崎市 シニア社員活躍推進セミナー「シニア世代のライフプラン策定講座 60歳からのキャリアデザイン」 ●見附市 みつけ生涯現役推進協議会「年金と働き方セミナー」 ●新潟県中小企業団体中央会 上越住宅建築業共同組合 「建築業をとりまく状況とリスク対策」 ●企業内セミナー「知ってトクする給与明細」「人生の局面で頼れる社会保険」「暮らしとお金のやりくりセミナー」

【保有資格】
●2020年度MDRT成績資格会員 AFP(日本FP協会認定 ファイナンシャルプランナー) 生命保険協会認定FP 相続診断士(相続診断協会会員) 投資診断士(投資診断協会会員)

【所 属】
・株式会社 未来テラス 代表 ファイナンシャルプランナー
・学校法人 新潟福祉医療学園 外部理事
・携 帯 :050-3567-0354
・e-mail:ka.nakajima@lifeplaza.co.jp


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