専門家に聞きました:「マイホームを買うときに知っておきたいお金のこと」不動産取得税

2020年11月1日現在の情報です。

マイホームを購入すると4種類の税金「登録免許税」「不動産取得税(不動産を取得すると掛かる税金)」「固定資産税」「都市計画税」が掛かってきます。今回の「専門家に聞きました」では『初回のみ掛かる税金(登録免許税・不動産取得税)』『継続的に掛かる税金(固定資産税・都市計画税)』に分けてケーススタディを含めて「司法書士法人りゅうと事務所 代表司法書士 鈴木英行(すずきひでゆき)さん」にお聞きしました。



不動産取得税とは

不動産を取得すると掛かる税金。土地や家を取得した際に納めなければならない。新築や中古に関わらず、住宅を購入し不動産を取得した全ての人を対象に課せられる地方税です。不動産取得税は、取得した建物と土地それぞれに課税され取得時に一度だけ課税されるものです。

不動産取得税額は「固定資産評価額」を元に計算されます。
固定資産税評価額(土地・建物)×3%(税率)=不動産取得税

※算定式にある税率は「3%」になっていますが、2021年の4月から税率が「4%」に変わります。不動産取得税の算出時は、時期と税率に注意しましょう。


《軽減措置》


※Ⅰ 新築住宅の「土地」に対する控除
下記建物の要件を満たしている土地の場合は次の要件を満たすと一定額が控除(A)になるものと固定資産税の評価額が2分の1になる控除(B)とがあり、控除額は(A)または(B)の多い方となります。
・ 建てられた住宅が、建物の軽減の条件を満たしていること
・ 住宅よりも先に土地を取得した場合、3年以内に建物を新築すること
・ 建物の建築を先行していた場合、新築した人が1年以内にその土地を取得すること
(A)45,000円
(B)土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×家屋の課税床面積×2(上限200㎡)×3%
※Ⅱ 新築の「建物」に対する控除
新築の建物の場合は下記要件を満たすと固定資産税標準価格から1,200万円(長期優良住宅の場合は1,300万円)を控除した金額が課税標準となります。
・ 課税床面積が50㎡以上240㎡以下(戸建て以外の賃貸住宅は1戸当たりが40㎡以上)
・ 個人の居住を目的とした住宅全般に適用される(セカンドハウスも含む)

※軽減措置は本来、不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所に申告書を提出することになっていますが、実際は軽減措置を適用した後の税額が記載された納税通知書が送られてきたり、納税通知書が届いてから申告する流れが多くなっています。

《計算例》新潟市で新築を建てた場合
次に、実際にどの程度の不動産取得税がかかるのか、そして、どの程度の軽減が受けられるのかあるモデルケースで見てみましょう
《土地》

面積190㎡(取得価格1,900万円)
固定資産評価額⇒ 1,300万円※1

《住宅》

延べ床面積120㎡(取得価格2,300万円)
固定資産評価額⇒ 1,100万円※2

※上記ケースは「軽減税率適用案件」になります。このケースでは、軽減措置が適用されるため本来課せられる525,000円の税額全てが軽減され、納税額は0円となります。

軽減措置を受ける場合の試算

●土地の不動産取得税
⇒ (1,300万円※1×1/2)× 3%- 204,000円(軽減額)※Ⅰ = 0円
●住宅の不動産取得税
⇒ (1,100万円※2- 1,200万円※Ⅱ) × 3% = 0円

一般新築住宅▶ 税額計 0円
長期優良住宅▶ 税額計 0円
土地の軽減額の算定 土地の1㎡あたりの価格68,000円(1,300万円※1÷190㎡)× 1/2 × 住宅の床面積の2倍200㎡(120㎡×2=240㎡ですが上限が200㎡ため)×税率3%=204,000円(B)となり、45,000円(A)より大きいため、204,000円が軽減額(合計 0円)となります。

《参考》軽減措置を受けない場合の試算

●住宅の不動産取得税
⇒ 1,100万円×3% = 330,000円
●土地の不動産取得税
⇒ (1,300万円×1/2)×3% = 195,000

一般新築住宅▶ 税額計 525,000円
長期優良住宅▶ 税額計 525,000円

支払タイミング

取得からおおむね4~6カ月後に納税通知書が届きます。納期は納税通知書に定められた日(通知が到着して1カ月後ぐらいですが、各都道府県により異なります。)


《まとめ》


よく一般的に、新築3年までは、税金が半分になるから、その間浮いたお金を貯めておいて 住宅ローンの繰り上げ返済なんかに使うといいよ~みたいな話しを聞きますが、正確には 半分になるのは、建物の固定資産税だけで、建物部分についても床面積が120㎡を超えるような少し大きなお家は120㎡部分のみだったり、土地の固定資産税や土地・建物の都市計画税を合わせた全体で見ると軽減されるのは、6~7割程度になるので、ご注意ください。

また、新築建物の固定資産税の軽減を受けるためには、特段申告等は不要になります。 建物新築後に市区町村の担当者が建物の現地調査に来ます。建物の外部及び内部を見にき て固定資産税の算定の基礎となる課税標準を決定するため、新築建物であれば、必ず軽減 が受けられます。 算定の基礎となる課税標準は、屋根や外壁などの資材、キッチンやトイレなので建築設備の 個数、基礎、造作、建具などによって評価されるそうです。

(鈴木談)



夢のマイホーム計画は「家族が心ゆたかに、すこやかに、笑顔で過ごせる家づくり」です!家族そろってワクワクしながら考えましょう!

教えてくれたのは


司法書士法人りゅうと事務所
代表司法書士 鈴木英行(すずきひでゆき)


25歳で司法書士試験合格 司法書士登録
新潟市内の司法書士事務所にて、3年半修行の後28歳で独立開業。地域に根ざして、新潟の皆様から愛される事務所にしようと「りゅうと」の名をもらい西堀にて事務所開設。

個人の住宅取得に関する登記手続きや、相続手続きなどを中心に、他士業とも連携を深め、ワンストップサービスでお客様ニーズに沿ったサービスを心がけている。年間で200件近くの住宅取得に関する手続きを行い、不動産業者、建築業者や金融機関などからの相談にも数多く応じている。

また、自身も2児のパパとして、休みの日には、新潟市内の公園や遊び場などに出かけたりと仕事と子育ての両立をして、今を全力で楽しむことを心がけている。


【保有資格】
司法書士(新潟県司法書士会 常任理事)
相続診断士(相続診断士協会会員)

【所属】
・司法書士法人りゅうと事務所 代表社員
・新潟県司法書士会 常任理事
・相続診断士協会
TEL:025-201-8402
E-MAIL:suzuki.h@ryu-to.jp
HP:https://shihoushoshiniigata.blog.fc2.com/

 


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